Hipoteca Autopromotor: qué es y para qué sirve
En esta guía te damos todos los tips que debes conocer para acceder a la autopromotoción hipotecaria, una opción que gana peso en nuestro país.
La autopromoción: una opción cada vez más relevante
En un contexto de precios al alza y escasa oferta de obra nueva, la autopromoción se consolida como una vía cada vez más relevante para acceder a una vivienda adaptada a las necesidades y preferencias de cada familia.
Construir la vivienda uno mismo puede permitir un mayor control del diseño, ajuste de materiales y optimización de costes intermedios (promotor inmobiliario, margen de comercialización, etc.), pero también exige mayor planificación y capacidad financiera.
En estos casos, el particular suele optar por un préstamo hipotecario de autopromoción, un tipo de hipoteca cuya finalidad no es comprar la vivienda ya hecha, sino financiar la construcción de la vivienda en un terreno que ya posees.
Esta modalidad de hipoteca es, a priori, algo más compleja que una hipoteca convencional y requiere conocer cómo funciona este tipo de crédito, que conlleva una planificación por fases para la entrega de fondos del banco (según los avances de la obra) y algunos tips que pueden marcar una diferencia significativa para quien solicita el crédito.
“Quienes se plantean solicitar una hipoteca de autopromoción deben saber que es tan importante el tipo de interés que se consiga como las fases de ejecución de la obra que contemple el banco para poder ir disponiendo de los préstamos con agilidad.”
—Daniel G. Yurrieta, experto hipotecario de Wypo.
¿Qué es una hipoteca de autopromoción?
Las hipotecas de autopromoción son préstamos destinados a financiar la construcción de una vivienda sobre un terreno de titularidad del solicitante. Para poder acceder a este tipo de producto, se requieren tres elementos esenciales:
- Que el terreno sea urbano y esté en propiedad.
- Que se cuente con un proyecto técnico visado por un arquitecto.
- Que se disponga de la licencia de obras concedida por el ayuntamiento correspondiente.
Una hipoteca de autopromoción puede cubrir hasta el 100% del presupuesto de construcción. Sin embargo, es imprescindible que el autopromotor cuente con ahorros adicionales para cubrir el IVA (por ejemplo, unos 40.000 euros para una obra de 400.000 euros).
Además, en algunos casos, sabiendo cómo dirigirse al banco y conociendo los entresijos, es posible incluso llegar a incrementar un poco esa financiación del 100%.
Financiación por fases: así se estructura el préstamo
A diferencia de una hipoteca convencional, la financiación en autopromoción se libera en fases, según avanza la obra. Este es uno de los aspectos clave que deben conocerse de antemano:
“El banco define un calendario de obra y va liberando el dinero mes a mes, en función de la certificación del arquitecto y el avance real de los trabajos. Mientras tanto, el cliente solo paga intereses por el capital dispuesto”, explica Daniel G. Yurrieta.
Durante la construcción, el banco financia hasta el 90% del total autorizado. El 10% restante se reserva para el tramo final, cuando se realiza la escrituración definitiva de la vivienda.
La operación conlleva dos visitas notariales:
- Una para constituir el préstamo.
- Otra, al finalizar la obra, para inscribir la escritura de la vivienda terminada.
Es en ese momento cuando comienza a aplicarse el plazo de amortización habitual del préstamo hipotecario.
Requisitos para solicitar una hipoteca de autopromotor
Para acceder a este tipo de financiación, el solicitante debe cumplir una serie de requisitos técnicos y financieros.
- Requisitos técnicos
1. Ser titular del terreno.
2. Disponer de un proyecto visado por el Colegio de Arquitectos.
3. Contar con la licencia municipal de obras.
4. Tener un presupuesto de ejecución de obra elaborado por una constructora profesional.
5. Presentar el certificado de eficiencia energética proyectado de la futura vivienda.
- Requisitos financieros
1. Disponer de al menos el 10% del valor del proyecto para el pago del IVA.
2. Contar con un pequeño colchón de entre 3.000 € y 5.000 € para los últimos gastos (notaría, gestoría y otros gastos asociados).
3. Tener solvencia económica, ingresos estables y un historial crediticio positivo.
El banco también valorará la situación personal, como el estado civil o personas a cargo, y la tenencia de activos adicionales (viviendas, inversiones, etc.).
Obstáculos habituales y cómo superarlos
Una de las principales dificultades en la financiación de proyectos de autopromoción radica en el tratamiento del valor de obra. Muchos autopromotores tienden a declarar un valor inferior al real para reducir el coste de la licencia municipal, lo que puede generar problemas en la evaluación crediticia:
“En Wypo somos conscientes de esta práctica y nos encargamos de presentar correctamente la cooperación al banco para que se financie en base al presupuesto real y no al valor reflejado en la licencia. Esto es crucial para evitar desfases y garantizar la viabilidad del proyecto”, señala Yurrieta.
Otro punto crítico es la agilidad en la liberación de fondos durante las distintas fases de ejecución de la obra. La experiencia de los gestores hipotecarios de Wypo asegura que tan importante como fijar un buen tipo de interés lo es la asignación de fases con el banco para ganar agilidad en la liberación de los pagos.
Durante la ejecución de la obra, el constructor va emitiendo una factura con los avances, el arquitecto emite la correspondiente certificación y, en base a eso, el banco calcula el porcentaje de ejecución de la obra y va liberando el dinero.
Wypo: tecnología y acompañamiento experto
Wypo ofrece un servicio 100% digital, gratuito y acompañado por expertos hipotecarios que gestionan todo el proceso, desde la solicitud inicial de la hipoteca hasta la firma notarial.
Trabajamos con más de 20 bancos y contamos con acuerdos específicos para hipotecas de autopromoción, lo que permite ofrecer condiciones más ventajosas en función del perfil del cliente y del proyecto.