El mercado hipotecario español cierra 2025 con cifras históricas: análisis de un año récord
La firma de hipotecas alcanza niveles no vistos en 15 años, impulsada por tipos estables y una demanda sostenida
El mercado hipotecario español ha cerrado 2025 con resultados extraordinarios que no se veían desde 2010. Los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) confirman que el sector ha experimentado un crecimiento sostenido a lo largo del año, consolidando una tendencia alcista que comenzó en 2024 y que ha alcanzado su máxima expresión en el ejercicio recién concluido.
Noviembre marca el camino hacia el medio millón de operaciones
En noviembre de 2025 se constituyeron 43.319 hipotecas, una cifra que, pese a representar un 17% menos que en octubre —fenómeno habitual en la estacionalidad del mercado—, supone un incremento del 12,4% respecto al mismo mes de 2024. Este resultado sitúa a noviembre de 2025 como el mejor undécimo mes del año en los últimos 15 ejercicios, únicamente superado por las 43.797 operaciones de noviembre de 2010.
El acumulado de enero a noviembre alcanza las 463.232 hipotecas, superando ya la cifra total de 2024 (425.522 operaciones). Este volumen representa un crecimiento del 17,9% respecto al mismo período del año anterior y sitúa la media diaria de operaciones en 2.005 hipotecas por día laborable, frente a las 1.687 de 2024. Estos niveles de actividad no se registraban desde 2010, el último año en que el mercado español superó el medio millón de hipotecas anuales.
Los factores detrás del crecimiento
El repunte del mercado hipotecario en 2025 responde a una confluencia de factores estructurales y coyunturales:
1. Estabilización de los tipos de interés
El tipo de interés medio se situó en noviembre en el 2,97%, manteniéndose por debajo del 3% durante todo el año. Esta estabilidad contrasta con la volatilidad experimentada en 2023 y principios de 2024, cuando los tipos alcanzaron máximos históricos por encima del 4%. La relajación de la política monetaria del Banco Central Europeo en la primera mitad de 2025 ha contribuido decisivamente a esta normalización.
2. Incremento del importe medio de las hipotecas
El importe medio de las hipotecas alcanzó en noviembre los 170.771 euros, un 11,7% más que en el mismo mes de 2024 y la segunda cifra más elevada del año (solo superada por los 171.612 euros de septiembre). Este incremento refleja dos realidades del mercado inmobiliario español:
- La escalada continuada de los precios de la vivienda, impulsada por el desequilibrio entre oferta y demanda
- La necesidad de los compradores de financiar operaciones de mayor cuantía para no perder oportunidades de compra en un mercado altamente competitivo
A lo largo de 2025, el importe medio de las hipotecas ha aumentado 18.538 euros respecto a enero, evidenciando la presión alcista sobre los precios inmobiliarios.
3. Preferencia consolidada por la hipoteca a tipo fijo
La composición del mercado por tipo de producto ha permanecido estable durante todo el año. En noviembre, el 61,5% de las hipotecas firmadas fueron a tipo fijo, mientras que las variables representaron el 38,5%. Esta distribución se ha mantenido prácticamente invariable mes a mes, reflejando la preferencia mayoritaria de los compradores por la seguridad y previsibilidad que ofrece el tipo fijo frente a la volatilidad potencial del variable.
Distribución territorial: Madrid y Cataluña lideran, pero con matices
El análisis territorial revela disparidades significativas en el comportamiento del mercado. Madrid y Cataluña, las dos comunidades con mayor volumen de operaciones, experimentaron en noviembre descensos absolutos respecto a octubre (-2.060 y -1.652 operaciones respectivamente), contribuyendo al retroceso mensual global del 17%.
En términos porcentuales, Extremadura (-33,8%) y Baleares (-28,4%) registraron las caídas más pronunciadas, mientras que solo País Vasco (+83), Cantabria (+54) y Ceuta (+24) arrojaron saldos positivos en la comparación octubre-noviembre.
Sin embargo, estas fluctuaciones mensuales deben contextualizarse dentro de la tendencia anual, que muestra un crecimiento generalizado en prácticamente todas las comunidades autónomas cuando se compara el acumulado de 2025 con el de 2024.
Perspectivas y desafíos para 2026
El mercado hipotecario español afronta 2026 con solidez, pero también con incertidumbres:
Factores favorables:
- Mantenimiento de tipos de interés relativamente estables en el entorno del 3%
- Demanda sostenida de vivienda impulsada por factores demográficos y de formación de hogares
- Mayor profesionalización del sector de intermediación hipotecaria
Retos estructurales:
- Persistencia del desequilibrio entre oferta y demanda de vivienda
- Presión alcista continuada sobre los precios inmobiliarios
- Dificultades crecientes de acceso a la vivienda para determinados segmentos de población
- Incertidumbre geopolítica y sus posibles efectos sobre las decisiones del BCE en materia de tipos de interés
Un mercado maduro que sigue creciendo
Los datos de 2025 confirman que el mercado hipotecario español ha recuperado niveles de actividad que no se veían desde antes de la crisis financiera de 2008. Sin embargo, la naturaleza de este crecimiento difiere sustancialmente de la experimentada durante la burbuja inmobiliaria.
El mercado actual se caracteriza por una mayor solidez en los criterios de concesión, una demanda fundamentada en necesidades reales de vivienda y un ecosistema financiero más regulado y prudente. Las 463.232 hipotecas de los once primeros meses de 2025 representan una actividad mayor que la de los ejercicios completos de 2012 y 2014 sumados, demostrando la distancia recorrida desde los mínimos alcanzados durante la crisis.
De cara a 2026, el sector se enfrenta al desafío de mantener este dinamismo mientras se abordan los problemas estructurales de accesibilidad a la vivienda, que amenazan con convertirse en el principal cuello de botella para el crecimiento sostenible del mercado inmobiliario y hipotecario español.
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Tras un 2025 con niveles elevados de contratación de hipotecas y compraventas, 2026 se perfila como un año de menor impulso, pero mayor equilibrio. La normalización de los tipos de interés, junto con el encarecimiento de la vivienda, hará que la actividad se concentre en compradores con perfiles financieros sólidos y bien informados.
Lejos de indicar debilidad, este ajuste responde a una fase de madurez del ciclo inmobiliario e hipotecario, tras la recuperación post-pandemia y el fin de los estímulos monetarios extraordinarios.
Con tipos de interés estables, pero precios de la vivienda al alza, el acceso a la vivienda sigue siendo un reto para muchos hogares. En este escenario, comparar hipotecas, analizar escenarios y negociar condiciones se convierte en un factor determinante para optimizar la financiación.
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