2025: el año récord del mercado hipotecario español
Más de medio millón de operaciones mientras los precios de la vivienda alcanzan máximos históricos
El mercado hipotecario español ha cerrado 2025 con cifras que no se veían desde la burbuja inmobiliaria: 501.073 hipotecas constituidas, superando por primera vez desde 2010 la barrera del medio millón de operaciones.
Este resultado representa un incremento del 17,8% respecto a 2024 y confirma un año de crecimiento sostenido que ha convivido, paradójicamente, con precios de la vivienda en máximos históricos.
El dato que marca el año: 501.073 hipotecas
Los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) confirman que 2025 ha sido un verdadero punto de inflexión para el sector hipotecario. La media mensual se situó en 41.756 operaciones, muy por encima de las 35.460 de 2024. Diciembre cerró el ejercicio con 37.841 hipotecas, un 17,4% más que en el mismo mes del año anterior.
El resultado es especialmente llamativo cuando se observa la consistencia del crecimiento: todos los meses de 2025 mejoraron sus respectivos registros de 2024. Octubre marcó el pico del año con 52.198 operaciones, la cifra más elevada desde septiembre de 2010. Mayo experimentó un salto espectacular, casi duplicando las firmas al pasar de 27.376 a 42.274 operaciones (+54,4%).
Perspectiva histórica: lejos aún de la burbuja
Aunque las 501.073 hipotecas de 2025 suponen el mejor resultado en 15 años, la cifra queda muy alejada de los picos alcanzados durante la burbuja inmobiliaria (2004-2007), cuando se superaba el millón de operaciones anuales. Esta distancia marca una diferencia estructural fundamental: el mercado actual responde a demanda real de vivienda, no a especulación financiera.
Para contextualizar: las 501.073 hipotecas de 2025 representan aproximadamente el 40% del volumen que se firmaba en el punto álgido de la burbuja. Esto refleja un mercado más sano, aunque tensionado por el desequilibrio entre oferta y demanda.
No solo más hipotecas, también más grandes
El volumen total de crédito concedido revela otra dimensión del fenómeno. Mientras en 2024 se prestaron aproximadamente 61.000 millones de euros, 2025 cerró con 82.000 millones, un incremento del 33%. Esto significa que no solo hay más hipotecas, sino que los importes financiados son significativamente mayores.
El importe medio de las hipotecas alcanzó en 2025 los 163.608 euros, la cifra más elevada desde que comenzó la serie histórica en 2015. En la última década, el tamaño medio de los créditos ha crecido un 53,4%, lo que representa aproximadamente 60.000 euros más por operación.
Este incremento del importe medio responde directamente a la escalada de precios de la vivienda, que obliga a los compradores a solicitar préstamos cada vez más cuantiosos para acceder al mercado.
Precios de la vivienda: nuevo máximo histórico
El precio tasado del metro cuadrado alcanzó los 2.230 euros en el cuarto trimestre de 2025, según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Se trata del valor más alto desde que comenzó la serie histórica en 1995, superando incluso los registros previos al estallido de la burbuja.
Evolución del precio del m²:
- Variación trimestral: +3,6%
- Variación anual: +13,1% (+258 euros)
- Incremento última década (2015-2025): +49,7% (+740 euros)
Esta escalada de precios convive con el incremento de operaciones hipotecarias, evidenciando una demanda que, pese a las dificultades de acceso, continúa absorbiendo la limitada oferta disponible.
Distribución territorial: tres comunidades concentran más de la mitad del mercado
Las comunidades con mayor volumen de hipotecas en 2025:
- Andalucía: 98.052 hipotecas
- Cataluña: 87.011 hipotecas
- Madrid: 73.663 hipotecas
Estas tres comunidades suman el 51,42% del total nacional, consolidando su peso como motores del mercado hipotecario español.
Los crecimientos porcentuales más acusados se registraron en:
- Cantabria: +42,8%
- La Rioja: +36,99%
- Murcia: +28,61%
Estos datos evidencian que la presión en los grandes núcleos urbanos está provocando una expansión del mercado hacia territorios tradicionalmente menos dinámicos, redistribuyendo parte de la demanda por toda la geografía nacional.
El papel de los tipos de interés: estabilidad por debajo del 3%
El Banco Central Europeo (BCE) mantuvo una política monetaria de ajuste gradual durante 2025, con cuatro bajadas de tipos y cuatro congelaciones a lo largo del año. La última decisión, en diciembre, mantuvo los tipos sin cambios.
Esta política se tradujo en un tipo de interés medio hipotecario del 2,93% en 2025, ligeramente por debajo del 3,3% de 2024, y el quinto registro más contenido desde 2015. Esta estabilidad por debajo del 3% ha sido un factor determinante para sostener la demanda hipotecaria, ofreciendo a los compradores unas condiciones de financiación relativamente predecibles.
La paradoja del mercado: actividad récord con accesibilidad comprometida
El mercado hipotecario español de 2025 presenta una paradoja evidente: récord de operaciones conviviendo con precios de vivienda en máximos históricos. Esta aparente contradicción se explica por varios factores:
1. Escasez estructural de oferta
La nueva construcción no cubre la demanda existente, generando un desequilibrio que presiona los precios al alza de forma continuada.
2. Demanda sostenida
Factores demográficos (formación de hogares, migración internacional) y económicos (crecimiento del empleo, estabilidad macroeconómica) mantienen una presión compradora robusta.
3. Tipos de interés contenidos
Pese al encarecimiento de las viviendas, los tipos por debajo del 3% hacen que las cuotas mensuales se mantengan en niveles asumibles para perfiles con capacidad financiera adecuada.
4. Concentración en perfiles solventes
El mercado actual se concentra en compradores con ahorros suficientes para la entrada y perfiles crediticios sólidos, dejando fuera a amplios segmentos de población.
Señales de cambio para 2026: ajustes en el horizonte
Aunque 2025 ha cerrado con cifras récord, ya se observan señales de ajuste para el nuevo ejercicio. Algunas entidades han comenzado a subir ligeramente los tipos en hipotecas fijas desde enero de 2026, en lo que se perfila como un endurecimiento gradual de las condiciones.
Estos movimientos, aunque tímidos por el momento, anticipan un escenario donde:
- La competencia bancaria podría moderarse: Los márgenes ajustados durante 2025 están siendo revisados por las entidades
- La comparación será más crítica: Las diferencias entre ofertas podrían ampliarse, haciendo más relevante el papel de los intermediarios hipotecarios
- El volumen podría estabilizarse: Tras un año de crecimiento del 17,8%, es probable una normalización de las cifras
El reto estructural: aumentar la oferta de vivienda
El verdadero desafío del mercado inmobiliario español no reside en la demanda hipotecaria —que ha demostrado su robustez— sino en la capacidad de generar nueva oferta de vivienda que alivie la presión sobre los precios.
El crédito hipotecario está consolidado y activo, pero sin un incremento significativo de la construcción de vivienda nueva, el mercado seguirá caracterizado por:
- Precios en escalada continuada
- Dificultades crecientes de acceso para compradores sin ahorros elevados
- Concentración de operaciones en perfiles de alta solvencia
- Tensión social derivada de la falta de accesibilidad
Conclusión: un mercado en ebullición que requiere respuestas estructurales
2025 quedará registrado como el año en que el mercado hipotecario español recuperó niveles de actividad no vistos desde antes de la crisis financiera. Las 501.073 hipotecas constituidas demuestran que existe demanda, capacidad de financiación y confianza en el mercado.
Sin embargo, el récord de operaciones convive con una realidad preocupante: los precios de la vivienda en máximos históricos están comprometiendo el acceso de amplios segmentos de población, especialmente jóvenes y familias con menor capacidad de ahorro.
El mercado hipotecario funciona. El problema es que cada vez funciona para menos personas.
La solución no pasa por restringir el crédito —que está bien calibrado— sino por abordar el desequilibrio estructural entre oferta y demanda de vivienda. Mientras este desajuste persista, el mercado seguirá batiendo récords de operaciones… a precios cada vez más elevados.
2026 se presenta como un año de consolidación tras el crecimiento excepcional de 2025, con ajustes graduales en tipos de interés y un mercado que, previsiblemente, mantendrá niveles de actividad elevados pero más estables. El reto no es mantener el volumen de hipotecas, sino conseguir que ese volumen se distribuya hacia viviendas más asequibles.
Fuentes: Instituto Nacional de Estadística (INE) | Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana