¿Quién empuja realmente los precios de la vivienda en España? Análisis de un mercado en transformación
De la percepción popular a los datos: radiografía de un mercado inmobiliario alcista impulsado por desequilibrios estructurales
Los precios de la vivienda en España escalaron casi un 13% en 2025, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Es la mayor aceleración anual desde 2007, en pleno auge de la burbuja inmobiliaria. Pero si las cifras se parecen, las causas son radicalmente diferentes. Y también lo es la narrativa social que explica el fenómeno.
A comienzos de los años 2000, el discurso dominante señalaba al crédito fácil —hipotecas que financiaban hasta el 110% del valor— y al dinero opaco como principales impulsores de la escalada. Hoy, dos décadas después, la percepción ciudadana ha pivotado: muchos compradores atribuyen el encarecimiento al precio del suelo y, sobre todo, a la irrupción de capital extranjero con alto poder adquisitivo.
Esta transformación en la psicología del mercado ha sido documentada con precisión por el economista José García Montalvo y Funcas, a través de dos encuestas realizadas con veinte años de diferencia. Los resultados revelan un giro profundo en cómo los españoles interpretan la dinámica inmobiliaria. Pero la pregunta clave es: ¿es correcta esa percepción?
El comprador extranjero: de actor marginal a protagonista estructural
La evolución cuantitativa
A comienzos de siglo, el comprador extranjero representaba apenas el 7% de las transacciones en el mercado libre. En 2025, según el Consejo General del Notariado, esa cifra supera el 20%. Es decir, dos de cada diez viviendas vendidas en España tienen un comprador foráneo.
Dentro de ese 20%, existe una distinción fundamental:
- Extranjeros residentes: 11% del total de operaciones
- Extranjeros no residentes: 8% del total de operaciones
Esta diferenciación no es meramente estadística. Tiene implicaciones económicas profundas que determinan el impacto real sobre los precios.
La brecha del precio por metro cuadrado
Los datos del Notariado revelan una divergencia significativa en el comportamiento de compra:
- Españoles residentes (2024): 1.679 €/m²
- Extranjeros residentes (2024): cifras similares a los españoles
- Extranjeros no residentes (2025): >3.100 €/m²
La brecha es contundente: el comprador extranjero no residente paga, de media, casi el doble por metro cuadrado que el comprador nacional. Y en 2025 alcanzó máximos históricos.
¿Por qué esta diferencia?
La explicación tiene varias capas:
- Menor sensibilidad a la financiación local: Muchos compradores internacionales no recurren a hipotecas españolas, operando con liquidez propia
- Perfil inversor vs. vivienda habitual: El no residente busca activos con componente de inversión, segunda residencia o refugio patrimonial
- Concentración geográfica: La demanda internacional de alto poder adquisitivo se focaliza en segmentos premium: vivienda de lujo, ubicaciones centrales en grandes ciudades y zonas costeras
Cuando una parte significativa de la demanda puede asumir precios sin tensión financiera, el listón del mercado se desplaza hacia arriba. Y ese desplazamiento tiene efectos de arrastre sobre el conjunto del mercado, especialmente en zonas con alta concentración de demanda internacional.
Volumen absoluto: dimensionando el impacto
Las cifras absolutas ayudan a entender la magnitud del fenómeno. Solo en el primer semestre de 2025:
- Extranjeros residentes: 43.300 viviendas adquiridas
- Extranjeros no residentes: 27.900 viviendas adquiridas
- Total operaciones período: 369.418 compraventas
Es decir, más de 71.000 operaciones protagonizadas por compradores extranjeros en solo seis meses, aproximadamente el 19,2% del total.
¿Qué dicen los expertos? Matices imprescindibles
La comunidad de expertos introduce precisiones importantes que matizan la narrativa popular:
Concentración geográfica del impacto
Óscar Martínez, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (Apei), subraya que el impacto del comprador extranjero de alto poder adquisitivo se concentra en zonas muy específicas. En muchas ciudades del interior, donde este perfil apenas tiene presencia, difícilmente explica las subidas de precio observadas.
Inelasticidad de la oferta como factor determinante
Leandro Escobar, profesor de Economía en Comillas ICADE, insiste en el factor estructural: «La oferta efectiva de vivienda, especialmente en las ubicaciones donde la gente quiere vivir, es muy inelástica y llega tarde. Por eso, cualquier aumento en la demanda, ya sea doméstica o internacional, tiende a trasladarse rápidamente a los precios».
Esta observación es fundamental: en un mercado con oferta rígida, cualquier incremento de demanda —sin importar su origen— genera tensión inmediata sobre los precios.
El verdadero crecimiento: extranjeros residentes
El economista Gonzalo Bernardos destaca que el crecimiento más significativo en términos absolutos se ha producido entre los extranjeros que residen en España, no entre los no residentes. Las estadísticas del Notariado respaldan esta tesis: las operaciones de extranjeros residentes han crecido con fuerza y ya representan el 11% del total, frente al 8% de los no residentes.
El suelo: percepción vs. realidad económica
Tanto hace veinte años como ahora, los ciudadanos señalan el precio del suelo como principal responsable del encarecimiento de la vivienda. Sin embargo, los datos presentan una paradoja:
- Precio medio suelo urbano (2005): 261 €/m²
- Precio medio suelo urbano (2024): 169 €/m²
- Reducción nominal: -35%
Es decir, en términos nominales, el suelo es hoy significativamente más barato que en el pico de la burbuja.
La causalidad invertida: el suelo como variable dependiente
La teoría económica de la formación de precios inmobiliarios establece que, en mercados con oferta rígida, el suelo no determina el precio de la vivienda. Es al revés: la vivienda determina el valor del suelo.
Leandro Escobar lo explica con precisión: «El valor del suelo se obtiene como residuo: es lo que queda tras restar, a los ingresos esperados por la venta de la vivienda, los costes de construcción, financiación e impuestos y un margen de beneficio adecuado para el promotor. Si el precio final sube porque la demanda supera a la oferta —incluida la demanda internacional de alto poder adquisitivo— el suelo captura parte de esa subida. En la práctica, no es el suelo el que fija el precio de la vivienda, sino la vivienda la que termina fijando el valor del suelo».
El espejismo de la carestía
Este mecanismo genera un espejismo perceptivo: los ciudadanos identifican el encarecimiento del suelo en zonas de alta demanda como la causa del problema cuando, en realidad, es su consecuencia. El verdadero motor es la insuficiencia de oferta nueva frente a una demanda robusta.
Heterogeneidad territorial
Esto no significa que el suelo sea irrelevante. Las medias nacionales ocultan enormes diferencias territoriales. En áreas con mayor presión demográfica —Madrid, Barcelona, costa mediterránea—, el suelo finalista disponible es extremadamente escaso, lo que sí constituye un cuello de botella real para la expansión de la oferta.
Factores adicionales en el encarecimiento: más allá del suelo
Óscar Martínez identifica elementos complementarios que explican la escalada de precios:
Vivienda nueva:
- Incremento del coste de materiales de construcción
- Aumento de los costes laborales en el sector
- Mayor carga fiscal y normativa
Vivienda usada:
- Oferta muy reducida frente a demanda creciente
- Incrementos porcentuales superiores a la obra nueva en muchos mercados
El desequilibrio estructural: el núcleo del problema
Las cifras son contundentes y revelan el verdadero problema de fondo:
- Formación anual de nuevos hogares: ~230.000
- Viviendas terminadas anualmente: ~100.000
- Déficit anual: 130.000 viviendas
Este desequilibrio crónico entre creación de hogares y construcción de vivienda es el factor estructural que explica la persistencia de la presión alcista. Cualquier demanda adicional —ya sea de compradores nacionales, extranjeros residentes o no residentes— se encuentra con una oferta insuficiente, lo que magnifica su impacto sobre los precios.
El cambio en las motivaciones de compra: de la inversión a la protección
Las encuestas de Funcas revelan una transformación profunda en por qué los españoles compran vivienda:
Motivación principal actual: Expectativa de que los precios seguirán subiendo
Esta motivación tiene dos componentes:
- Componente especulativo: Aprovechar la revalorización esperada
- Componente defensivo: Asegurar el acceso antes de que sea imposible
A diferencia de 2005, cuando dominaba el componente puramente inversor, hoy la compra se explica cada vez más como estrategia de protección frente a un mercado percibido como inaccesible.
El factor alquiler
La escasez de oferta en alquiler y su encarecimiento refuerzan esta dinámica. Como explica Óscar Martínez: «La oferta se ha reducido tanto que muchos ciudadanos se ven obligados a hacer un esfuerzo extraordinario para comprar, porque la cuota hipotecaria termina siendo más barata que el alquiler».
Este fenómeno genera una presión adicional sobre la demanda de compra, alimentando el ciclo alcista.
Conclusiones: un mercado de factores múltiples y retroalimentación compleja
El análisis de las causas del encarecimiento de la vivienda en España en 2025-2026 revela una realidad más compleja que las narrativas simplificadas:
1. El comprador extranjero tiene impacto, pero matizado
- Representa el 20% de las operaciones, con crecimiento significativo
- El efecto precio se concentra principalmente en los no residentes (8% del total)
- Su impacto es heterogéneo: muy relevante en zonas prime y costeras, marginal en ciudades medias del interior
- Los extranjeros residentes (11%) tienen comportamiento de compra similar al nacional
2. El suelo no es la causa, sino el síntoma
- En términos nominales, el suelo es un 35% más barato que en 2005
- El precio del suelo es variable dependiente del precio final de la vivienda en mercados con oferta rígida
- La percepción ciudadana confunde causa y efecto
- La escasez de suelo finalista en zonas de alta demanda sí es un cuello de botella real
3. El verdadero factor estructural: desequilibrio oferta-demanda
- Déficit anual de 130.000 viviendas entre formación de hogares y construcción
- En mercados con oferta inelástica, cualquier incremento de demanda (nacional o internacional) se traslada rápidamente a precios
- La insuficiencia crónica de construcción es el factor que permite que otros elementos (demanda extranjera, especulación, costes) tengan impacto magnificado
4. La psicología del mercado ha cambiado
- De la inversión especulativa (2005) a la compra defensiva (2026)
- El miedo a quedarse fuera del mercado impulsa la demanda
- La comparación cuota hipotecaria vs. alquiler refuerza la urgencia de compra
5. Implicaciones para profesionales del sector
Para agentes inmobiliarios, promotores y asesores hipotecarios, este análisis ofrece varias conclusiones operativas:
- Segmentación geográfica: El impacto del capital internacional varía radicalmente por zona. Conocer la composición de la demanda local es esencial para el pricing
- Perfil del comprador: Distinguir entre extranjero residente y no residente es fundamental para ajustar estrategias comerciales
- Expectativas de precio: La narrativa social del encarecimiento continuo alimenta la urgencia de compra, especialmente en clientes que comparan con alquiler
- Ventana de oportunidad: En un mercado con déficit estructural de oferta, la presión alcista tiene fundamentos que trascienden el ciclo de tipos de interés
Perspectivas: ¿continuará la tendencia?
Mientras persista el desequilibrio entre formación de hogares (230.000) y construcción (~100.000), y mientras la demanda internacional mantenga su peso (20% de operaciones), la presión alcista sobre precios tiene fundamentos estructurales.
La solución no pasa por limitar la demanda extranjera —medida de dudosa efectividad y legalidad en un mercado europeo— sino por abordar el lado de la oferta: acelerar la construcción de vivienda nueva, agilizar trámites urbanísticos y movilizar suelo finalista en zonas de alta demanda.
Hasta que ese desequilibrio no se corrija, el mercado español seguirá exhibiendo tensiones alcistas. Y la percepción social —acertada o no en sus matices— seguirá señalando al capital extranjero y al suelo como principales culpables de una dinámica cuyas raíces son, en realidad, estructurales y de largo plazo.
Fuentes: Instituto Nacional de Estadística (INE) | Consejo General del Notariado | Funcas | José García Montalvo | Ministerio de Vivienda