Cancelación Hipoteca y Deducciones del IRPF: Nueva doctrina del TEAC
Si compraste tu vivienda antes de 2013 y la has vendido cancelando el préstamo con el dinero de la venta, puedes aplicar la deducción IRPF por cancelación de hipoteca. El Tribunal Económico-Administrativo Central cambió de criterio en octubre de 2025 y Hacienda podría deberte más de 1.000 euros.
Respuesta rápida: el TEAC, en su resolución RG 2995/2025, de 20 de octubre de 2025, unificó criterio y admitió incluir en la base de la deducción por inversión en vivienda habitual el importe destinado a cancelar la hipoteca, aunque ese dinero proceda de la venta de la propia vivienda. Se puede rectificar los ejercicios no prescritos: en julio de 2026, los de 2022 a 2025.
Qué ha cambiado con la doctrina del TEAC
Hasta octubre de 2025, Hacienda no permitía deducir la cancelación de la hipoteca cuando se pagaba con el dinero obtenido de la venta de la vivienda. El TEAC rectificó ese criterio: lo determinante es el destino del dinero, pagar el préstamo de la vivienda habitual, y no su origen. La cancelación entra en la base de la deducción.
Durante años la Agencia Tributaria mantuvo una interpretación restrictiva, recogida en la consulta vinculante V2711-14 de la Dirección General de Tributos: si la vivienda ya se había vendido, el préstamo dejaba de estar vinculado a una vivienda habitual y su cancelación no era inversión deducible.
El Tribunal Económico-Administrativo Central, en su resolución RG 2995/2025, de 20 de octubre de 2025, se apartó de ese criterio. El caso venía de un contribuyente de Santa Cruz de Tenerife que vendió su vivienda habitual en 2018 y destinó parte del precio a cancelar el préstamo. La AEAT solo le admitió las cuotas pagadas hasta el mes anterior a la venta; el TEAR de Canarias le dio la razón y la Agencia recurrió en unificación de criterio. Perdió.
El TEAC se apoyó en la jurisprudencia previa de varios Tribunales Superiores de Justicia, entre ellos los de Castilla y León y la Comunidad Valenciana, que ya venían admitiendo la deducibilidad de estas cancelaciones. Al tratarse de una resolución en unificación de criterio, es vinculante para toda la Administración tributaria.
A quién afecta el nuevo criterio
El cambio beneficia a quienes compraron su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013, venían aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual, la vendieron y usaron parte del precio para cancelar el préstamo pendiente, siempre que el ejercicio de la venta no esté prescrito.
Debes cumplir las cuatro condiciones a la vez:
- Adquiriste la vivienda antes del 1 de enero de 2013.
- Venías aplicando efectivamente la deducción en ejercicios anteriores a 2013, requisito del régimen transitorio.
- El inmueble era tu vivienda habitual hasta el momento de la transmisión.
- Destinaste parte del precio de la venta a cancelar el préstamo hipotecario que gravaba esa misma vivienda.
Cómo funciona la deducción por inversión en vivienda habitual
La deducción permite restar el 15 % de las cantidades pagadas cada año para adquirir o financiar la vivienda habitual, sobre una base máxima de 9.040 euros anuales. El resultado es una deducción máxima de 1.356 euros al año.
Se suprimió el 31 de diciembre de 2012, pero la disposición transitoria 18ª de la Ley 35/2006 del IRPF mantuvo un régimen transitorio para quienes ya la venían aplicando. Esos contribuyentes pueden seguir deduciendo las cuotas de su hipoteca, capital e intereses, hasta terminar de pagarla. Lo explicamos en detalle en nuestra guía sobre cómo desgravar tu hipoteca en la declaración de la renta.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Porcentaje de deducción | 15 % |
| Base máxima anual | 9.040 € |
| Deducción máxima anual | 1.356 € |
| Fecha límite de adquisición | 31 de diciembre de 2012 |
El régimen sigue teniendo un peso enorme: en 2023 más de 2,7 millones de contribuyentes se beneficiaron de él, con un coste para las arcas públicas superior a los 2.000 millones de euros. [PENDIENTE: enlazar la fuente oficial de este dato, memoria de beneficios fiscales o estadística de la AEAT.]
Cuánto dinero puedes recuperar
El ahorro puede superar los 1.000 euros en el ejercicio de la venta. Al sumar el importe cancelado a las cuotas ya pagadas, la base de deducción suele alcanzar el máximo de 9.040 euros, lo que eleva la deducción hasta los 1.356 euros frente a los pocos cientos que admitía el criterio anterior.
Un ejemplo con cifras. Supongamos que en un ejercicio pagaste 3.000 euros en cuotas mensuales y, al vender la casa, cancelaste 6.040 euros de préstamo pendiente con el importe de la venta:
| Concepto | Criterio anterior | Doctrina TEAC |
|---|---|---|
| Cuotas pagadas en el año | 3.000 € | 3.000 € |
| Cancelación con el precio de la venta | No computa | 6.040 € |
| Base de deducción | 3.000 € | 9.040 € (límite máximo) |
| Deducción al 15 % | 450 € | 1.356 € |
| Diferencia a tu favor | 906 € | |
Qué ejercicios puedes reclamar en 2026
En julio de 2026 puedes rectificar los ejercicios 2022, 2023, 2024 y 2025. El de 2021 ya está prescrito: su plazo de presentación terminó el 30 de junio de 2022 y los cuatro años de prescripción vencieron en julio de 2026.
El plazo para pedir la rectificación es de cuatro años contados desde el fin del periodo voluntario de presentación. Como la campaña de la Renta cierra habitualmente el 30 de junio del año siguiente, cada ejercicio prescribe a mediados del año que aparece en la tabla:
| Ejercicio | Fin del plazo de presentación | Prescribe | Situación en julio de 2026 |
|---|---|---|---|
| 2021 | 30 de junio de 2022 | Julio de 2026 | Prescrito |
| 2022 | 30 de junio de 2023 | Julio de 2027 | Reclamable |
| 2023 | 30 de junio de 2024 | Julio de 2028 | Reclamable |
| 2024 | 30 de junio de 2025 | Julio de 2029 | Reclamable |
| 2025 | 30 de junio de 2026 | Julio de 2030 | Reclamable |
Ojo con el ejercicio 2022: prescribe en julio de 2027. Si la venta se produjo ese año, es el que antes se te agota.
Cómo reclamar paso a paso
No se presenta una declaración complementaria, que es la vía para cuando sales a pagar. Aquí pides una devolución, así que corresponde la solicitud de rectificación de autoliquidación en los ejercicios 2022 y 2023, y la autoliquidación rectificativa del modelo 100 en los de 2024 y 2025.
Desde la Orden HAC/242/2025, el IRPF sustituyó con carácter general la solicitud de rectificación por la autoliquidación rectificativa. Los modelos 100 de ejercicios anteriores no incorporan las casillas necesarias, así que conviven dos vías según el año que quieras corregir:
| Ejercicio | Vía | Cómo se hace |
|---|---|---|
| 2022 y 2023 | Solicitud de rectificación de autoliquidación | Escrito por la sede electrónica de la AEAT, indicando modelo, ejercicio, casillas afectadas y motivo |
| 2024 y 2025 | Autoliquidación rectificativa | Se presenta de nuevo el modelo 100 marcando la casilla de rectificativa |
- Reúne la documentación. Escritura de compraventa, certificado bancario de cancelación, justificante del pago y la declaración del ejercicio afectado.
- Identifica la vía que te corresponde. Según la tabla anterior, escrito de rectificación o modelo 100 rectificativo.
- Recalcula la base de deducción. Suma las cuotas pagadas en el año más el importe cancelado, con el tope de 9.040 euros.
- Justifica el cambio de criterio. Menciona expresamente la resolución del TEAC RG 2995/2025, de 20 de octubre de 2025, dictada en unificación de criterio.
- Presenta y espera resolución. La AEAT dispone de seis meses; superado ese plazo sin respuesta, el silencio es positivo y la devolución se abona con intereses de demora.
Qué documentación necesitas
Necesitas cuatro documentos: la escritura de compraventa, el certificado bancario de cancelación del préstamo, el justificante del pago de esa cancelación y la declaración de la renta del ejercicio que vas a rectificar.
| Documento | Para qué sirve | Dónde se obtiene |
|---|---|---|
| Escritura de compraventa | Acredita la fecha de adquisición anterior a 2013 y la de venta | Notaría o Registro de la Propiedad |
| Certificado de cancelación | Prueba el importe exacto cancelado y la fecha | Tu entidad bancaria |
| Justificante del pago | Demuestra que la cancelación se ejecutó | Extracto o transferencia bancaria |
| Declaración del ejercicio | Punto de partida para recalcular la deducción | Sede electrónica de la AEAT |
Si todavía no has vendido tu vivienda
Si tienes una hipoteca anterior a 2013 y estás pensando en vender, la deducción IRPF por cancelación de hipoteca añade hasta 1.356 euros de ahorro en el ejercicio de la venta. Conviene calcularla junto a la plusvalía municipal, la ganancia patrimonial y la exención por reinversión.
Antes de firmar, revisa el impacto fiscal completo de la operación:
- Plusvalía municipal, que depende del municipio y de los años de tenencia. Sobre el conjunto de tributos que soporta una vivienda, puedes leer cómo la fiscalidad encarece el precio de tu vivienda.
- Ganancia patrimonial en el IRPF, por la diferencia entre valor de transmisión y de adquisición.
- Deducción por la cancelación del préstamo, la novedad que aporta el TEAC.
- Exención por reinversión, si el dinero se destina a otra vivienda habitual. Es compatible con la deducción.
Y una recomendación práctica: pide a tu banco un certificado de cancelación detallado en el momento de la operación. Reclamarlo tres años después, cuando ya has cerrado la relación con la entidad, es mucho más lento.
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Una oportunidad con fecha de caducidad
El cambio de criterio del TEAC abre una vía real de devolución para miles de propietarios acogidos al régimen transitorio. Pero la prescripción corre: el ejercicio 2021 ya se ha perdido y el de 2022 se agota en julio de 2027.
Si vendiste tu vivienda habitual en los últimos años y cancelaste la hipoteca con el importe de la venta, revisa tu declaración de ese ejercicio. La deducción IRPF por cancelación de hipoteca puede suponerte más de 1.000 euros de devolución.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo deducir la cancelación de la hipoteca si pago con el dinero de la venta?
Sí. El TEAC unificó criterio en su resolución RG 2995/2025, de 20 de octubre de 2025, y admitió incluir esa cancelación en la base de la deducción por inversión en vivienda habitual. Lo relevante es el destino del dinero, no su origen.
¿Qué ejercicios puedo rectificar en 2026?
Los de 2022, 2023, 2024 y 2025. El ejercicio 2021 prescribió en julio de 2026, cuatro años después del cierre de su plazo de presentación el 30 de junio de 2022.
¿Presento una declaración complementaria?
No. La complementaria se usa cuando el resultado es a pagar. Como aquí se pide una devolución, corresponde la solicitud de rectificación de autoliquidación para 2022 y 2023, y la autoliquidación rectificativa del modelo 100 para 2024 y 2025.
¿Cuánto dinero puedo recuperar?
Depende de las cantidades satisfechas en el ejercicio. Con la base máxima de 9.040 euros y un porcentaje del 15 %, la deducción llega a 1.356 euros anuales. En el ejemplo del artículo, la diferencia frente al criterio antiguo es de 906 euros.
¿Sirve si compré la vivienda después de 2013?
No. La deducción por inversión en vivienda habitual se suprimió el 31 de diciembre de 2012. Solo pueden aplicarla quienes adquirieron antes de esa fecha y ya venían practicándola, por el régimen transitorio de la disposición transitoria 18ª de la Ley 35/2006.
¿Cuánto tarda Hacienda en devolver el dinero?
La AEAT dispone de seis meses para resolver. Si transcurre ese plazo sin respuesta, opera el silencio positivo y la devolución se abona con intereses de demora.