Cómo tienen en cuenta los bancos tus ingresos y gastos a la hora de solicitar una hipoteca
Cuando pides una hipoteca, la cifra que tú tienes en la cabeza rara vez coincide con la que maneja el banco. Para la entidad, tus ingresos no son lo que ganas en un buen mes, sino lo que puede demostrar y esperar que se repita durante veinte o treinta años. Y eso cambia mucho según de dónde venga el dinero.
Antes de nada, una regla que todos los bancos comparten: trabajan con ingresos netos, no brutos y los miran en términos mensuales. A partir de ahí, el método depende de si eres asalariado, pensionista, autónomo (directo, módulos ó Autónomo Societario) o rentista.
Asalariados: las tres últimas nóminas
Es el caso más sencillo. El banco coge las tres últimas nóminas y calcula la media. Algunas entidades son más prudentes y se quedan con la más baja de las tres, pero lo habitual es la media.
En esas nóminas entra todo lo que cobras de forma regular cada mes: el sueldo, las horas extra o los pluses fijos. Lo que no entra es lo que llega de forma puntual: bonus anuales, comisiones, variables o pagas extra que se cobran una o dos veces al año. Si justo una de las tres nóminas incluye un bonus de 10.000€, el banco no hace la media con él.
Eso no significa que el bonus no sirva de nada. Se mira en un segundo paso, a través de la declaración de la renta del año anterior, y según la entidad se computa en parte (algunas lo cuentan al 50%, 60% ó 70 %). Ese colchón puede ayudar a que una operación ajustada salga adelante, por ejemplo, cuando la tasa de esfuerzo, que ronda el 35 %, queda justa. Primero se estudia la nómina; después, el resto.
Situaciones particulares
- Contratos temporales. Hay que matizar el tipo de contrato. Un interino de la administración pública o un contrato por obra y servicio en el sector público se miran con más margen, más cerca de un asalariado fijo y en profesiones como la medicina, mientras no se consolida la plaza, se suele tratar positivamente. Un contrato temporal en otro sector se valora de forma distinta.
- Fijos discontinuos. Con una antigüedad de más de tres años, se asemejan a un contrato indefinido. Los periodos de paro entre campañas no cambian esa consideración si el contrato se repite cada año.
- Bajas médicas o por paternidad y maternidad. Si estás de baja, el banco usa las tres últimas nóminas anteriores a la baja, sin importar el motivo ni la duración.
Pensionistas: sin misterio
Se tienen en cuenta las tres últimas mensualidades de la pensión. Y si cobras una pensión y además trabajas, ambas cuentan.
Autónomos: depende de cómo tributes
Aquí es donde más dudas surgen, porque el banco no puede mirar una nómina. Lo que mira es lo que declaras a Hacienda, y distingue tres regímenes; estimación directa, módulos o autónomo societario.
- Estimación directa
El banco calcula el rendimiento neto: lo que facturas menos los gastos deducibles de tu actividad. Para hacerlo mira dos cosas.
Primero, los modelos trimestrales de IRPF más recientes. Imagina que en los tres primeros meses del año facturas 15.000€ y tus gastos deducibles suman 6.000€. El rendimiento neto es de 9.000€, que prorrateados son 3.000€ al mes. Esa es la cifra que el banco considera que ganas.
Segundo, las dos últimas declaraciones de la Renta, de las que saca una media del rendimiento neto anual dividida entre doce. Es una forma de comprobar que tus ingresos son estables y no un buen trimestre aislado.
Un detalle práctico: la cuota de autónomos no se suma como gasto aparte, porque ya está descontada dentro del rendimiento neto.
- Módulos
El sistema de módulos funciona con una lógica distinta. Hacienda no mira lo que realmente facturas, sino una estimación fija según tu actividad: por ejemplo, el número de mesas de un bar o los metros de barra. Pagas lo mismo aunque un año factures mucho más.
Es un régimen legal y, para quien lo usa, suele compensar. Pero tiene una consecuencia clara a la hora de pedir una hipoteca: sobre el papel, tus ingresos son los que marcan los módulos, no los reales. Un negocio que mueve mucho dinero puede aparecer ante el banco con un rendimiento neto bajo, y eso reduce el importe que te conceden.
En Wypo lo que hacemos si estás en este caso, la mejor forma de acercar el papel a la realidad es aportar, además de la documentación habitual, los movimientos de la cuenta del negocio. Ahí se ve lo que entra, lo que sale y lo que queda, que es el dato que no aparece en Hacienda.
- Autónomos societarios
Si tienes una sociedad, los impuestos trimestrales los paga la empresa y tú cobras una nómina de ella. A efectos prácticos, el banco te trata como a un asalariado y mira tus últimas nóminas. Lo habitual es que esa nómina sea modesta porque se ajusta para pagar menos impuestos y que el dinero adicional salga por vías como los dividendos.
La diferencia es que el banco, además de tus nóminas, te pedirá la documentación de la empresa: impuesto de sociedades y cuentas anuales, porque de ahí sale el dinero que cobras.
Rentistas: no se computa el 100 %
Si vives de alquileres u otras rentas, el banco no suele contar todo lo que ingresas. Lo habitual es computar entre el 60% y el 75 % de esas rentas. Si cobras 10.000€ al mes de alquileres, para el banco serán entre 6.000 y 7.500, no la cifra completa.
Ingresos en desde el extranjero
No se tienen en cuenta, solo puede embargar en territorio español por lo tanto un ingreso que proviene del extranjero no es garantía.
Lo que normalmente no suma
Hay ingresos que el banco suele dejar fuera del cálculo, aunque se valoren como parte de tu patrimonio:
- Prestaciones por desempleo o incapacidad.
- Ayudas y subvenciones.
- Ingresos procedentes del extranjero. La razón es práctica: el banco solo puede actuar sobre bienes en territorio español.
Una aclaración importante: que algo se valore no quiere decir que se compute. Puede reforzar tu perfil pero no puede ser lo que sostenga la operación.
Y los gastos: qué resta y qué no
Los ingresos son solo una parte de la ecuación. El banco también mira lo que sale cada mes.
- Alquiler actual: no se tiene en cuenta como gasto porque, en principio, desaparecerá cuando compres.
- Guardería: no suele contar, porque puede cambiar o desaparecer.
- Pensión de alimentos: sí, porque es una obligación que no puedes dejar de pagar.
- Préstamos en vigor y compras a plazos: sí. Cualquier financiación, por pequeña que sea, resta capacidad. Si puedes cancelarla antes de pedir la hipoteca, conviene hacerlo.
- Préstamos compartidos o pagados por otra persona: si el préstamo está a tu nombre, el banco te lo imputa a ti, aunque lo pague otra persona. En préstamos con varios titulares, algunas entidades te imputan la cuota completa por prudencia, no solo tu parte.
Saber cómo te mira el banco permite llegar a la mesa con los deberes hechos. Reúne las nóminas ordinarias, la última declaración de la renta y, si eres autónomo, los modelos trimestrales y la documentación de tu actividad. Cuanto más claro y completo esté el expediente, más fuerte será la primera oferta.
En Wypo te acompañamos en ese proceso sin coste para ti. Con tu consentimiento, nuestra plataforma accede a tu documentación en un solo clic y presenta tu perfil a varias entidades a la vez, para que compares ofertas. Puedes empezar calculando tus números en nuestro simulador de hipoteca y consultar la capacidad de endeudamiento que puedes tener antes de elegir vivienda.